Le marché immobilier à Marseille présente des caractéristiques uniques qui le distinguent des autres grandes villes de France. Pour bien estimer un bien immobilier dans cette ville dynamique, plusieurs facteurs doivent être pris en compte, allant des spécificités du marché local aux évolutions économiques récentes.
Dans cet article, Manuel Ferrer, Responsable du service Transaction pour IMMO de France Bouches-du-Rhône, partage son expertise sur les meilleures pratiques pour réussir une estimation immobilière à Marseille.
L’immobilier à Marseille : un marché dynamique et accessible
Marseille se distingue d’autres grandes villes de France comme Lyon ou Paris par l’accessibilité de ses prix immobiliers. Comme le souligne Manuel Ferrer, "les prix restent accessibles et la rentabilité locative est intéressante, notamment pour les investisseurs".
Le marché immobilier marseillais est particulièrement dynamique, attirant de nombreux investisseurs, mais aussi des acquéreurs souhaitant s’installer dans la ville. 2024 marque un tournant avec une augmentation de l’offre : "Nous avons restocké pas mal de biens cette année et enregistrons plus de mandats qu’en 2023", indique-t-il. Certains vendeurs restent toutefois attentifs, hésitant à mettre leurs biens sur le marché, influencés par les incertitudes économiques et politiques actuelles.
Les critères d’une estimation réussie à Marseille
L'estimation d’un bien à Marseille doit tenir compte de plusieurs critères, dont certains sont propres à la ville. Le premier facteur, selon Manuel Ferrer, est le secteur : "Marseille est une ville où cohabitent de nombreux micro-marchés. Les écarts de prix entre certains arrondissements sont très marqués". Les quartiers prisés, tels que les 6ème, 7ème et 8ème arrondissements, bénéficient de leur proximité avec le centre-ville et la mer, ainsi que d'un bon réseau de transports. À l’opposé, les quartiers nord, plus populaires, sont proposés à des prix plus bas.
Outre la localisation, d’autres critères tels que l’état du bien, la surface, la vue ou encore la luminosité sont déterminants. "L’état du bâtiment et de la copropriété, ainsi que les qualités intrinsèques du bien, influencent également fortement son prix", précise Manuel Ferrer.
L'impact de la conjoncture sur l’estimation immobilière
Le marché immobilier à Marseille, comme ailleurs, n’échappe pas aux fluctuations économiques actuelles. Les hausses des taux d'intérêt observées depuis 2023 ont complexifié l’accès à la propriété pour de nombreux acquéreurs et notamment les primo-accédants. Ainsi, le marché est aujourd’hui principalement alimenté par des investisseurs professionnels ou des personnes plus âgées qui cherchent à déménager. "Depuis quelques semaines, on observe une régulation des taux qui avoisinent désormais les 3,5 %", souligne Manuel Ferrer. Un indicateur prometteur pour le marché immobilier dans les mois à venir.
Par ailleurs, les nouvelles réglementations liées à la rénovation énergétique impactent directement la valeur des biens immobiliers à Marseille, caractérisée par un parc immobilier particulièrement vieillissant. "Le DPE [Diagnostic de Performance Énergétique] joue un rôle de plus en plus important dans les ventes", explique Manuel Ferrer.
Il ajoute : "À Marseille, nous avons beaucoup de résidences des années 60 et 70 considérées comme des passoires thermiques, et qui nécessitent des travaux. Cela peut être une opportunité pour les acquéreurs, car ces biens se vendent à des prix plus bas et les travaux de rénovation énergétique réalisés peuvent être défiscalisés."
Estimation immobilière : les erreurs à éviter
Manuel Ferrer met en garde les vendeurs contre les erreurs fréquentes lors d’une estimation. "La plus courante est de surévaluer son bien. Beaucoup de propriétaires ont tendance à surestimer la valeur de leur bien, ce qui peut le 'griller' sur le marché", avertit-il. Un bien trop cher reste souvent en vente pendant des mois, ce qui peut donner une mauvaise image et finalement forcer le vendeur à revoir son prix à la baisse, au risque d'avoir perdu un temps précieux.
Pour éviter cette situation, Manuel Ferrer recommande de s’adresser à des professionnels de l’immobilier. "En tant qu’agence immobilière, nous avons accès aux données précises du marché, nous connaissons les prix de vente des biens dans les environs et sommes en mesure de proposer une fourchette de prix juste", affirme-t-il.
Le rôle des professionnels dans l'estimation
Chez IMMO de France Bouches-du-Rhône, l’accompagnement personnalisé est au cœur du processus d’estimation. "Nous nous déplaçons systématiquement pour voir le bien. Des photos ou descriptions ne suffisent pas, il est essentiel de s’imprégner de l’environnement et des caractéristiques du bien", explique Manuel Ferrer.
Chaque estimation est offerte et repose sur une analyse minutieuse du marché et des besoins spécifiques du vendeur. "Nous mettons un point d’honneur à bien comprendre le projet du vendeur et à l’accompagner à chaque étape, avec transparence et pédagogie", ajoute-t-il.
Est-ce le bon moment pour vendre à Marseille ?
Pour les propriétaires marseillais qui se demandent s'il est temps de vendre, Manuel Ferrer se montre optimiste : "Tous les feux sont au vert. La demande est soutenue et il n’y a pas de frein particulier à la vente aujourd'hui." Pour vendre rapidement et sereinement, une estimation juste et réalisée par un professionnel reste la clé d'une transaction réussie.
En conclusion, estimer un bien à Marseille nécessite une compréhension fine du marché local et des tendances économiques actuelles. Le recours à un professionnel comme IMMO de France Bouches-du-Rhône permet de garantir une estimation précise et un accompagnement personnalisé tout au long du processus de vente.
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