Depuis quelques années, le marché immobilier français traverse une période de tensions. La pénurie de logements locatifs atteint des niveaux préoccupants. Cette situation découle de multiples facteurs qui bouleversent à la fois les locataires en quête de logements et les professionnels de l’immobilier.
C’est dans ce contexte qu’Immo de France Bouches du Rhône, acteur incontournable du marché immobilier, se positionne comme un partenaire clé pour accompagner les locataires et les investisseurs. Grâce à notre expertise, nous offrons des solutions adaptées aux besoins de chacun.
Un marché locatif sous tension : les causes de la crise
Le marché locatif français est aujourd'hui confronté à une crise. Selon les données de l’Observatoire des loyers Clameur, la disponibilité de logements à louer atteint des niveaux historiquement bas. Les annonces locatives sont rapidement retirées du marché en raison d’une demande nettement supérieure à l’offre disponible.
Une chute de la construction de logements neufs
L’une des principales raisons de cette situation est la baisse de la construction de logements neufs. En 2022, seulement 122 000 logements ont été construits, un chiffre insuffisant face à une demande annuelle estimée à 450 000 unités. Cette tendance ne s’est pas inversée : les mises en chantier ont continué de diminuer, enregistrant une baisse de 23 % en 2024.
Plusieurs éléments expliquent ce phénomène. Les promoteurs immobiliers sont confrontés à une augmentation des coûts de construction, due notamment à la hausse des prix des matériaux et à l’inflation.
De plus, l’entrée en vigueur de la réglementation environnementale RE 2020, bien que nécessaire pour répondre aux défis climatiques, alourdit les budgets des projets immobiliers. L’application des normes énergétiques impose de nouvelles contraintes aux promoteurs immobiliers. Ces exigences compliquent l’optimisation des coûts et contribuent à ralentir le rythme des constructions.
Enfin, les règles d’urbanisme, telles que les restrictions liées à l’artificialisation des sols, réduisent la disponibilité des terrains constructibles. Dans de nombreuses zones, notamment autour des grandes métropoles, ces contraintes empêchent de répondre efficacement à la demande croissante en logements.
Des réglementations qui amplifient les tensions
À cette crise de la construction s’ajoutent des contraintes réglementaires qui pèsent sur le parc locatif existant. L’encadrement des loyers dans certaines grandes villes, bien qu’utile pour protéger les locataires, limite la rentabilité des investissements locatifs. De nombreux propriétaires choisissent de les vendre, contribuant à réduire l’offre disponible.
Un autre facteur clé est l’interdiction de louer des logements énergivores. Depuis 2025, les logements classés G par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont interdits à la location, et cette interdiction s’étendra aux logements classés F dans les années à venir. Ces mesures visent à encourager la rénovation énergétique, mais elles ont aussi poussé de nombreux bailleurs à se désengager du marché locatif.
Bon à savoir : selon le gouvernement, 4,8 millions de logements classés G et F, soit 15,7% du parc.
La fiscalité
La fiscalité constitue également un frein majeur pour les investisseurs locatifs. La hausse continue des taxes foncières dans de nombreuses villes a contribué à réduire la rentabilité des biens. Ces augmentations, couplées à la fin progressive de dispositifs fiscaux attractifs comme la loi Pinel, ont découragé de nombreux propriétaires et investisseurs de poursuivre leurs activités locatives.
Ce contexte a conduit à une situation de "blocage locatif". L’insuffisance de nouvelles constructions, la pression réglementaire et les défis fiscaux augmentent la pénurie de logements. En conséquence, les loyers grimpent dans les zones les plus tendues, rendant l’accès au logement encore plus difficile pour les locataires.
Les défis pour les investisseurs immobiliers en 2025
En 2025, les investisseurs immobiliers naviguent dans un contexte particulièrement exigeant, marqué par des transformations majeures et des incertitudes croissantes. Si l’immobilier reste une valeur refuge, les défis à relever sont nombreux.
La fin du dispositif Pinel : un tournant pour le marché locatif
L’un des changements les plus impactants a été la suppression du dispositif Pinel, effective depuis la fin de 2024. Pendant de nombreuses années, ce programme a été un levier essentiel pour encourager l’investissement dans des logements neufs à destination locative, notamment dans les zones dites tendues où la demande excède largement l’offre. Grâce à une réduction d’impôts pouvant atteindre 20 % du prix d’achat, il offrait une rentabilité attrayante tout en augmentant le parc immobilier neuf.
Les nouvelles contraintes réglementaires
Les investisseurs immobiliers doivent également composer avec des contraintes réglementaires toujours plus strictes, qui alourdissent leurs charges financières et administratives. Parmi celles-ci, la réglementation environnementale RE 2020 se distingue. En vigueur depuis 2022, elle impose des normes énergétiques et environnementales pour les nouvelles constructions, comme la limitation de l’empreinte carbone et une meilleure efficacité énergétique.
Ces mesures augmentent les coûts de construction et les promoteurs répercutent ces coûts sur le prix d’achat des biens. Par ailleurs, les propriétaires bailleurs sont confrontés à des obligations de rénovation énergétique pour les biens existants. Ces travaux sont désormais indispensables pour maintenir les logements sur le marché locatif, notamment avec l’interdiction progressive des logements énergivores.
En 2025, le marché immobilier français se trouve à un tournant, oscillant entre des tensions persistantes et des opportunités à saisir. La pénurie de logements locatifs continue de peser sur les locataires et les investisseurs, reflétant les défis structurels du secteur. Toutefois, ces difficultés mettent également en lumière la nécessité de repenser les approches et de miser sur des solutions durables.
Face à ce contexte complexe, Immo de France Bouches du Rhône se positionne comme un partenaire de confiance pour vous accompagner dans votre projet de location. Avec une connaissance approfondie des dynamiques locales et un réseau solide d’agences, nous proposons une large gamme d’annonces de location, adaptée aux besoins des particuliers et des professionnels.
Source : Immo de France